양도소득세 계산 방법과 예시 — 5억에 산 집을 8억에 팔면 세금이 얼마?

집을 팔아서 이익이 남으면 그 이익에 양도소득세가 붙어요. 얼마나 남았는지(양도차익)에 얼마나 오래 들고 있었는지가 곱해져서, 같은 집을 같은 가격에 팔아도 세금이 몇 배씩 달라져요. 계산해 양도소득세 계산기와 같은 식으로, 예시 숫자를 직접 돌려서 풀어 볼게요.

계산은 이 순서로 해요

1. 양도차익 = 판 금액(양도가) − 산 금액(취득가) − 필요경비(취득세, 중개수수료, 수리비 등 인정되는 것) 2. 장기보유특별공제: 3년 이상 보유하면 양도차익에서 일정 비율을 빼 줘요.

• 일반: 보유 연 2%, 최대 30%(15년 이상)
• 1세대 1주택(거주 2년 이상 포함): 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%(각 10년)

3. 기본공제: 연 250만 원을 한 번 더 빼요. 4. 이렇게 나온 과세표준에 세율을 곱해요(아래 참고). 5. 지방소득세는 양도소득세의 10%가 따로 붙어요.

세율은 보유 기간이 좌우해요 (주택 기준)

• 보유 1년 미만: 70%
• 보유 1년 이상 2년 미만: 60%
• 보유 2년 이상: 기본세율 6~45%(과세표준이 클수록 높은 구간)

같은 집, 보유 기간만 다르게 해 봤어요

조건: 5억에 사서 8억에 팔았고 필요경비 1천만 원, 다주택이라 비과세 아님, 중과·감면은 없다고 가정했어요. 양도차익은 2억 9천만 원이에요. 계산기와 같은 식으로 직접 계산한 결과예요.

• 8개월 보유: 단기 70% → 양도소득세 2억 125만 원 + 지방소득세 2,012만 원 = 합계 약 2억 2,138만 원
• 1년 6개월 보유: 단기 60% → 1억 7,250만 원 + 1,725만 원 = 합계 약 1억 8,975만 원
• 2년 6개월 보유: 기본세율(장기보유특별공제는 3년부터라 없음) → 8,931만 원 + 893만 원 = 합계 약 9,824만 원
• 6년 보유: 장기보유특별공제 12%(6년 × 2%)를 적용해 과세표준 2억 5,270만 원 → 7,609만 원 + 761만 원 = 합계 약 8,369만 원

보유 1년 6개월과 2년 6개월의 차이만 약 9,150만 원이에요. 팔기 직전의 보유 기간 몇 달이 세금을 크게 바꿀 수 있다는 뜻이라, 매도 시점을 잡을 때 꼭 확인하세요.

1세대 1주택이면 비과세일 수 있어요

1세대가 주택 1채만 갖고 2년 이상 보유했고 양도가가 12억 원 이하이면 양도소득세가 비과세돼요. 위 예시에서 6년 보유 + 1세대 1주택이었다면 계산기는 비과세(세금 0원)로 추정해요.

다만 이 경우에도 확인할 게 있어요.

• 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유 외에 거주 요건이 붙을 수 있어요.
• 양도가가 12억 원을 넘으면 12억 초과분에 해당하는 이익만 과세하는 안분 계산이 필요해요.
• 일시적 2주택, 상속, 혼인·동거 합가 등 특례가 있어서 1세대 1주택 해당 여부는 상황에 따라 달라요.

계산기가 반영하지 않는 것

계산해 계산기는 비과세 추정, 장기보유특별공제, 단기세율까지만 간단히 계산해요. 아래는 반영하지 않아서 직접 확인이 필요해요.

• 12억 초과 고가주택의 안분 계산
• 다주택자 중과세율(적용 시기가 해마다 달라서 국세청 안내를 확인하세요)
• 각종 감면·특례, 분양권·조합원입주권, 상속·증여로 취득한 경우의 취득가 계산

신고는 잊지 마세요

부동산을 팔면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 해야 해요. 늦으면 가산세가 붙을 수 있으니, 매도 계약을 하면 날짜부터 확인해 두세요. 정확한 신고 방법과 기한은 국세청·홈택스에서 확인하세요.

💡 이 글의 설명은 일반적인 기준이고, 세율·공제·비과세 요건은 법 개정으로 바뀔 수 있어요(확인일 2026년 10월 21일). 금액이 큰 거래라면 매도 전에 세무사나 국세청 상담으로 확인하는 걸 권해요.