양도소득세 계산기
집 팔 때 내는 세금을 대략 알려드려요. (참고용 간이 계산)
양도소득세란?
양도소득세는 부동산이나 주식 등 자산을 팔아서 이익이 생겼을 때, 그 이익(양도차익)에 매기는 세금입니다. 손해를 보고 팔았다면 원칙적으로 낼 세금이 없고, 이익이 났을 때만 그 이익에 대해 세금을 계산합니다. 그래서 얼마에 샀고 얼마에 팔았는지, 그 사이에 들어간 비용이 얼마인지가 핵심이 됩니다.
계산 흐름 (산식)
양도소득세는 대략 다음 순서로 계산됩니다.
- 양도가액(판 값) − 취득가액(산 값) − 필요경비(취득세·중개수수료·자본적 지출 등) = 양도차익
- 양도차익 − 장기보유특별공제 = 양도소득금액
- 양도소득금액 − 기본공제(연 250만원) = 과세표준
- 과세표준 × 세율 = 산출세액
여기서 기본공제 250만원은 비교적 오래 유지되어 온 금액이지만, 다른 항목과 마찬가지로 개정될 수 있으니 신고 시점의 기준을 확인하시는 것이 안전합니다. 세율·장기보유특별공제율 등은 자산 종류와 보유기간, 개정 여부에 따라 달라지므로 아래에서 다시 짚어보겠습니다.
1세대 1주택 비과세
한 세대가 집 한 채만 보유한 1세대 1주택이고, 일정 기간 이상 보유(조정대상지역 등 일정 조건에서는 거주 요건까지) 등을 갖춘 경우에는 양도소득세가 비과세될 수 있습니다. 다만 이른바 고가주택에 해당하면 기준금액을 넘는 부분에 대해서는 일부 과세될 수 있습니다.
비과세 요건과 고가주택 기준금액, 거주 요건 적용 여부 등은 개정이 잦은 대표적인 항목입니다. 내 상황이 비과세에 해당하는지는 반드시 현재 기준으로 국세청이나 세무 전문가에게 확인하세요.
실제 예시
예시: 어떤 집을 팔아 양도가액이 나왔다고 해봅시다. 여기에서 처음 살 때의 취득가액과, 그동안 들어간 필요경비(취득세·중개수수료·자본적 지출 등)를 빼면 양도차익이 나옵니다. 이 양도차익에서 보유기간에 따라 장기보유특별공제가 적용되고(오래 보유·거주할수록 공제가 커지는 구조), 이후 기본공제를 뺀 과세표준에 세율이 곱해져 세액이 산출됩니다.
이 예시는 계산의 흐름을 보여드리기 위한 것으로, 실제 적용되는 구체적인 세율과 장기보유특별공제율은 자산 종류·보유기간·개정 여부에 따라 다릅니다. 구체 수치는 해당 연도 기준으로 확인해야 합니다.
주의할 점
- 세율·다주택 중과·장기보유특별공제율·비과세 요건은 개정이 매우 잦습니다. 이 페이지의 설명은 일반적인 흐름이며, 반드시 현재 기준을 확인하세요.
- 조정대상지역 여부에 따라 거주 요건이나 중과 적용이 달라질 수 있습니다.
- 보유기간·거주기간은 취득일·전입일 등 기준에 따라 계산 방법이 정해져 있으니 정확히 따져야 합니다.
- 양도 후에는 예정신고 기한이 있으니 기한을 넘기지 않도록 주의하세요.
- 양도소득세와 별도로 지방소득세가 추가로 부과됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 1주택인데도 양도세를 내나요?
1세대 1주택으로 보유·거주 등 비과세 요건을 갖추면 비과세될 수 있습니다. 다만 고가주택에 해당하면 일부 과세될 수 있고, 요건과 기준금액은 자주 바뀌므로 현재 기준으로 확인해야 합니다.
Q. 오래 보유하면 왜 세금이 유리한가요?
보유(및 거주)기간이 길수록 장기보유특별공제가 커지는 구조라서, 같은 양도차익이라도 오래 보유했을 때 과세되는 금액이 줄어들 수 있기 때문입니다. 공제율은 개정될 수 있으니 확인이 필요합니다.
Q. 언제까지 신고해야 하나요?
양도 이후 정해진 기한 안에 예정신고를 해야 합니다. 기한은 기준에 따라 정해져 있으니 홈택스나 국세청에서 확인하세요.
공식 출처·신고: 홈택스 · 국세청 · 검토일 2026-08-21
이 계산기와 설명은 참고용입니다. 양도소득세는 예외와 특례가 많고 개정이 잦아, 정확한 판단은 반드시 세무 전문가나 국세청(홈택스)을 통해 확인하시기 바랍니다.